Skilj på kostnad och pris

Hans Lind, KTH.
Hans Lind, KTH.

Tidigare har jag rapporterat om de två första passen på förra veckans konferens med SABO: Swedbank och Hyresgästföreningen. Resten av konferensen var det föredrag av Kurt Eliasson, VD på SABO, samt Hans Lind, professor i arkitektur vid KTH, och Petter Jurdell, chef Fastighetsutveckling, SABO.

Läget i Europa

Kurt Eliasson är förutom VD i SABO ordförande  i intresseorganisationen Cecodhas Housing Europe som är ett europeiskt nätverk som består av allmännyttiga, sociala och kooperativa bostadsorganisationer. Kurt gjorde en genomgång av hyresrättens situation i Europa.

Kurt Eliasson, SABO:s VD.
Kurt Eliasson, SABO:s VD.

Ofta bedrivs någon form av Social housing även om dessa ser väldigt olika ut. Tjeckien, Lettland och Sverige är de enda av EU:s 27 länder som inte har begärt undantag från konkurrensreglerna för att få ha ett stödsystem som särbehandlar vissa bostäder. I Sverige har en stark allmännytta, breda subventioner och bostadsbidrag hållt behovet av Social housing borta.

Med skenande klassklyfror, subventioner av alla boendeformer förutom hyresrätten och den nya lagstiftningen som säger att de kommunala bostadsbolagen skall agera som vilket annat bolag som helst är det frågan om allmännytan mäktar med att erbjuda boende åt alla. Frågan blir mer akut i takt med att allt fler fastigheter renoveras upp med höjd hyra som följd.

Kurt Eliassons genomgång av läget i Europa var intressant.EU har kritiserat Holland för att allt för många tillåts bo i subventionerade lägenheter.

I Frankrike har man en fond för alla allmännyttiga bolag som gör att pengar kan skickas mellan bolagen utan inblandning av staten eller kommuner vilket gör att man kringgår statsstödsreglerna som förbjuder att det offentliga subventionerar bostadsbyggandet. Det vore intressant att utreda om t.ex. Sverige kan använda t.ex. någon av AP-fonderna att göra något liknande.

I Danmark består allmännyttan av kooperativa hyresrätterNär lånen har amorterats av tas samma avgift ut även fortsättningsvis på hyran och går då i stället till en fond. Kommuner kan gå in med ett kontantstöd på 10–15 procent av byggkostnaden. Det är högintressant att kommunalt stöd tillåts i Danmark men inte i Sverige. 

Det är priset och inte kostnaden som har gått upp

Ofta pratas det om att byggkostnaderna har gått upp och det jag tar med mig mest från Hans Linds och Petter Jurdells seminarium var Petters uppmaning att skilja på kostnad och pris. Vi vet ju väldigt lite om vad det verkligen kostar att bygga ett hus eftersom alla hus byggs genom entreprenader. Däremot vet vi värdigt väl att priset allmännyttan får betala har stigit kraftigt. Det är bara i Norge och Schweiz byggpriserna är högre inom Eurostats område.

Hans Lind, KTH.
Hans Lind, KTH.

De stora byggjättarna som bygger lejonparten av allmännyttans hus bygger också hus för att säljas till bostadsrättsföreningar. Det är också priserna på dessa hus som sätter priset på fastigheter för hyreslägenheter.

Hans Lind på KTH menade att sambandet mellan priset på lägenheter och priset på byggnation snarare är det omvända mot den gängse förklaringsmodellen att höga byggpriser driver upp priset på lägenheter: höga priser på lägenheter driver upp byggpriserna. Man tar helt enkelt ut mer betalt för att man kan.

Därför är det intressant att ta upp en diskussion om ett kommunalt byggbolag på nytt. Eller varför inte lyfta diskussionen till en högre nivå? Är det läge för SABO att starta ett byggbolag utan vinstsyfte och konkurrera med de stora jättarna?

Det är i alla fall intressant att titta vidare på. Ofta sägs att ett kommunalt byggbolag inte kommer att kunna pressa ”kostnaderna” eftersom man är beroende av samma arbetskraft och material. Då det inte är ingångskostnaden som bestämmer priset utan vad kunden är beredd att betala borde det finnas goda möjligheter att pressa byggpriserna rejält med ett kommunalt byggbolag.

Ett annat stort problem är att privata byggbolag håller på byggrätter för att få ut högsta möjliga pris. Enligt JM:s årsredovisning har man 11000 byggrätter i Stockholmsområdet och 2000 i Göteborg. Dessa bebyggs inte så fort det är tekniskt möjligt eller ens i den takt det går att sälja lägenheterna. De säljs i den takt som ger högst pris till JM. Ett kriterium för ytterligare marktilldelning borde vara att man minskar sitt lager och inte samlar på hög. Kanske skulle de som redan har oanvända byggrätter inte få några nya överhuvudtaget. Alla som sysslar med fastighetsfrågor och planärenden i en kommun borde tänka på att det troligtvis inte blir fler bostäder byggda bara för att man delar utt byggrätter till bostadsrättsföreningar som redan har byggrätter. Man använder bara de gamla byggrätterna och lägger de nya på hög i väntan på högre priser.

Läs alla mina inlägg om Poseidon, SABO och ekonomi.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

%d bloggare gillar detta: